오랜만에 햇살 좋은 아침을 맞이했어요. 그동안 참아왔던 탓일까요? 매미소리가 특히 크게 들려요. 오늘부터 상가임대차보호법에 대해 공부해보려고 합니다.
세종에서 중개를 시작하면서 아파트 중심의 특성상 상가 건물을 중개하는 경우가 많지 않았지만 가끔 접하다 보니 공부조차 게을리 했다는 것을 깨달았습니다.
상가 건물이란?
일반적인 의미의 ‘상가’가 아니라 여기서 ‘상가건물’이란 임대차보호법에 따라 사업자등록을 신청 및 완료한 사업자가 사업을 수행할 목적으로 임차하여 사용하는 모든 건물로서 대형상가, 지하상가, 아파트(주택가)단지 내 세탁소, 마트 등 점포 모두 ‘상가건물’이라고 할 수 있습니다.
상가임대차보호법 시행
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2001년 12월 29일 상가임대차보호법이 제정되었습니다.
2002년 11월 1일부터 처음 시행되었습니다.
그 후 몇 번이나 개정되었습니다.
상가임대차보호법 적용범위
1. 상가건물의 임대차2. 임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우3. 등기하지 않은 전세계약(「전세금」은 임대차보증금으로 본다)4. 대통령령으로 정하는 보증금액 ※환산보증금액을 초과하는 임대차는 상가임대차보호법을 적용하지 않습니다.
서울특별시: 9억원 이하 과밀억제권역 및 부산광역시: 6억9천만원 이하 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3억7천만원 이하 기타지역: ※환산보증금계산법. 환산보증금=보증금+(월차임×100) 예) 보증금 700만원/월차임 1억원인 경우?100,000,000 + (7,000,000 × 100) = 8억원.환산 보증금은 8억입니다.
이 경우 서울시에서의 계약이라면 상가임대차법의 적용을 받고 수도권 등 서울 이외의 지역이라면 적용 대상이 아닙니다.
※ 일시사용을 위한 임대차는 상임법 적용 제외
5. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하더라도 다음과 같은 경우에는 상가임대차보호법이 적용됩니다.
상가건물 표준계약서 작성 권장.임대차 기간 및 계약 갱신 요구.차임 연체에 따른 해지 특례. 대항력·권리금 회수 기회 보호.폐업에 따른 임차인 해지권(2022년 1월 4일 신설).
대항력
임차인이 제3자(양수도인, 임대할 권리를 승계한 자)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
대항력의 발생 시기
임대차는 그 등기가 없는 경우라도 임차인이 건물 인도와 사업자 등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.
대항력을 갖춘 상가 임차인은 그 건물이 타인에게 양도되더라도 새로운 상가 소유자에게 계속 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.
경매가 실시된 경우 해당 건물이 매각되면 임차권은 소멸되지만 보증금을 전액 받지 못한 경우 대항력은 남아 있고 임차권도 소멸하지 않습니다.
오늘은 상가건물임대차보호법의 적용 범위와 대항력에 대해 이야기를 나눠봤습니다.
내일도 이어서 상가 공부를 합니다.
남은 오후도 행복한 시간 보내세요^^
오늘은 상가건물임대차보호법의 적용 범위와 대항력에 대해 이야기를 나눠봤습니다.
내일도 이어서 상가 공부를 합니다.
남은 오후도 행복한 시간 보내세요^^