나의 첫 부동산 거래 잡지 투자!! (ft.덕성아파트)

1. 투자 아파트 선택

월세 아파트 투자는 처음이라 친근한 지역을 택하기로 하고 고향인 청주를 택했다.

청주를 예로 들면 하이닉스반도체는 주력산업으로 지속적인 투자를 통해 인구는 지속적으로 증가하고 오창의 LG화학(현 에너지솔루션)은 많은 지역 일자리를 창출하고 우수한 인재들이 지속적으로 유입되고 있습니다.

그동안 소액투자로 산업단지와 가까운 아파트를 찾고 있었습니다.

아실사이트를 이용하면 검색어가 5000만원 이하, 20평 이하로 검색된다.

청주는 상당구, 싱더구, 시위안구, 칭위안구의 4개 구로 구성되어 있다.

나는 그것이라고 생각한다

또한 청주를 선택한 이유도 첫 투자라 생각하고 왕복과 근거리 이동이 편리하기 때문이었습니다.

Asil 웹사이트에 있는 아파트 목록입니다.

그 중 선택한 아파트는 더청아파트다.

세대수는 2개 자치구 498세대로 그리 많지는 않은데 현장답사를 해보니 더청아파트 주변에 포스코 신축아파트 986세대가 건설되고 있고 길 건너 자이아파트 700세대 정도가 들어서 있다고 들었습니다.

중앙에 위치한 더청 아파트도 생활여건 개선의 수혜를 입을 것으로 판단되기 때문이다.

또한 포스코아파트가 옆집에 들어서서 공사중 발생하는 소음으로 민원이 발생하였고, 포스코건설은 덕성아파트에 주차비탈 공사비와 승강기 교체비용을 보상금으로 지급하였고 시설은 개선의 여지가 많은 것으로 보입니다.

. 또한 중개실장은 청주산업단지와 하이닉스반도체 공장이 가까워 하도급업체와 건설사 기숙사의 월세도 좋은 것으로 알고 있었다.

구매를 결정할 때 덕성아파트 평균 매매가는 2400~3600 사이, 평균 월세는 100/200~20/25,

인테리어와 옵션에 따라 천차만별입니다.

장식과 옵션이 좋으면 월세는 30 이상입니다.

평균분양가보다 높은 가격에 산거 같은데 풀옵션 부분개조하면 35만원까지 받을 수 있을 것 같아요. 또한 처음 투자하는 것이기 때문에 수익률도 중요하지만 경험에 의한 학습 마인드로 접근하기로 했습니다.

2. 변신

이건 제가 집을 사고 나서야 알게 된 사실인데 화장실 세면대 수도꼭지가 고장나서 보일러 틀고 온수 나오는지 확인까지 해야하는데 제가 초보라서 그런건지, 그래서 나는 주위를 둘러 보았다.

암튼 철물점에서 수도꼭지를 새로 사서 직접 교체까지 했습니다.

아래는 리노베이션 전후 사진입니다.

전자의 변신,

변신 후,

대표하다사진 삭제

리노베이션 전에는 사진을 많이 찍지 않았습니다.

이 화장 과정에서 매우 효과적인 것은 “Hidden”이라는 앱입니다.

근처에 숨어있는 “히든 마스터”를 매칭하는 컨셉의 앱입니다.

숨바꼭질 앱은 내가 수리하고 싶은 부분과 짧은 내용을 올리면 주변의 시공사에서 10개 정도의 견적을 내주고 마음에 드는 업체에 연락을 하게 됩니다.

돈을 절약하는 것 같습니다.

3. 개조 견적

히든앱을 사용하기 전 근처 테이크아웃 가게를 방문했고 내부 감정 일부를 받아들이면서 200만원 정도의 제안을 받았다.

위의 인용구를 가지고 리모델링의 부품을 회사별로 맞춤 제작하면 리모델링 비용을 줄일 수 있다는 부동산 유튜브 채널의 이야기가 생각나 차에 숨어 부품별 리모델링 업체를 찾다가 찾았다.

견적 부분 리모델링 앱입니다.

통과했다.

수리 내역 및 예상 비용은 다음과 같습니다.

합계: 2,672,440원

다행히 이전 세입자가 에어컨, TV, TV 탁자, 가스렌지를 두고 가셔서 새로 사지 않으셨습니다.

그리고 벽지도, 냉장고도, 싱크대 연기도 다 색이 변했는지 모르겠다.

싱크대의 경우 문만 교체하려고 했으나 비용이 너무 많이 들어서 멤브레인 시공으로 교체했습니다.

냉장고는 이전 세입자가 두고 간 물건이 있는데 변색과 노후화가 심각합니다.

. 헌거 팔고 새로 사고싶은데 중고업체에서 안된다고 하네요. 가져가지 않아서 버려야 했습니다.

처음으로 투자한 콘도라 장기간 사용해도 변색되는 것을 방지하기 위해 구입하기로 했고, 외부에 메탈 같은 재질의 소형 냉장고를 새로 구입했습니다.

그리고 전자렌지와 침대의 경우 다른 방과 차별화를 두기 위해 저렴한 모델에 투자하자는 생각으로 사서 넣어두었습니다.

4. 월 세입자 찾기

아파트를 구입하면 수리가 완료됩니다.

옵션을 설정하고 체크인 청소가 완료되면 무엇이 부족한지 궁금합니다.

슬리퍼 두 켤레, 방향제, 바닥 매트, 욕실 슬리퍼, 액자를 사러 다이소에 갔습니다.

첫인상은 잠재적인 임차인과 처음 오시는 부동산 중개사에게 매우 중요한 것 같아서 좋은 향기와 깨끗한 인상을 드리고 싶어서 감성적인 부분에 중점을 두었습니다.

이후 1차 중개업자는 월세를 구하고 있는데 임대료는 얼마를 받을 수 있을까? 한번은 질문을 드린 적이 있습니다.

제가 듣는 답변은 200/30을 받을 것 같은데 더 받을 수 있나요? 질문을 드렸더니 시세가 있어서 추가 구매가 어렵다고 하셨습니다.

그 후로 3~4일 정도 연락이 없어서 브로커에게 전화를 했더니 상품을 보러 오신 분들이 많았죠? ? 라고 물어봤지만 겨울이고 설 연휴가 다가오고 있어서 손님이 없다는 대답을 들었다.

제가 아는 한 마디 말씀드리고 상담원과 통화를 종료하겠습니다.

이후 네이버에 아파트 매물을 등록한 다른 브로커 두 명에게 전화를 걸었다.

아파트 No. 00 No. 00 판매, 월세 임대. 풀옵션 (냉장고, 가스렌지, TV, 세탁기, 에어컨, 전자렌지, 침대, 전자도어락)

원하시는 보증금과 월세 알려드리고 현관문 비밀번호도 알려드릴테니 오셔서 구경하시면 됩니다.

회사에서 일할 때인데 오전 10시쯤 연락이 온 것 같아요.

그리고 오후 2시, 오전에 연락했던 상담원에게 전화가 왔다.

회사의 직원 기숙사 월세 계약 내용입니다.

계약은 바로 체결되었고 선불금으로 30만원이 은행계좌에 입금되었다.

우리는 또한 부동산의 월 세입자를 찾았다고 나머지 에이전트에게 문자를 보냈습니다.

용서해 주세요.

다음주에 월세계약을 하고 부동산에 양해를 구했는데 업무상 방문이 어려우니 부동산에서도 월세계약을 도와줬습니다.

현재 보증금과 첫달 월세를 받고 무사히 계약을 마쳤습니다.

5. 수율

– 가격 : 3400만원

– 차입금 : 3,300만원(마이너스 계좌변동률 5.62%)

– 월세 : 200/30

– 기타 잡비

인테리어 및 가전제품: 2,672,440원

법무사&대행수수료 : 1,097,000원 ​​(인센티브로 대행수수료가 조금 높음)

연간 대출 이자: 3300 * 5.62 * 100 = 1,854,600

연간 순이익 : 300,000*12=360만원

360만원 – 1,854,600 = 1,745,400

실투자금 = 3,400만원 + 잡비(3,769,440) = 37,769,440

37,769,440 – 차입금(3,300만원) – 보증금(200만원) = 2,769,400원

수율 = 1,745,400 / 2,769,400 *100 = 63.02%

6. 댓글

예전에 핀테크로 부자가 되는 것에 대한 막연한 생각이 있어서 실제로 투자로 집을 산 것은 이번이 처음이다.

예전에 집을 팔았던 사람이 투자가 되리라고 기대하지 않고 막연한 생각으로 청약했는데 실거주와 시장수익률이 나오면 참 좋을텐데 당첨되서 운이 좋았습니다.

이후 주변 아파트 값이 오르면서 내가 팔던 아파트가 전매제한 대상이 되었는데 시세가 전보다 1억원 이상 오른 것 같아서 기분이 좋았다.

세일 가격, 3년이면 새것 같아요. 이것이 제가 부동산 투자를 하게 된 계기입니다.

여러 아파트 투자 방법 중 가장 먼저 시작한 것이 소형 아파트 월세 투자였습니다.

리스크는 높지 않아 보였고, 꾸준한 월세 수입으로 시드머니를 조금씩, 빠르게 키우는 것을 목표로 구매를 결정했습니다.

첫 투자는 마이너스통장론으로 했고, 이후 다른 투자처를 알아보던 중 월세와 월급을 마이너스통장에 넣었습니다.

앞으로 목표 금액 100억이 달성될 때까지 제 블로그를 통해 트랜잭션 로그와 필드 로그 연구 콘텐츠를 계속 업로드할 예정입니다.